Identificarea investițiilor imobiliare - caracteristici generale

INTRODUCERE

Cuvântul “investiţie” provine din limba latină (investire = a acoperi, a îmbrăca) şi a pătruns în limbajul economic, în sensul de a face un efort bănesc iniţial pentru atingerea unor scopuri viitoare.

Într-o accepţiune mai largă, „investiţiile reprezintă acea parte a economiilor persoanelor fizice sau juridice destinată cumpărării de noi echipamente de producţie, perfecţionării celor existente, creşterii stocului de capital, construirii de locuinţe personale, cumpărării unor suprafeţe de teren sau a hârtiilor de valoare, inclusiv cheltuielile pentru cercetare ştiinţifică, proiectare, demontarea, transportul şi remontarea echipamentelor de producţie”

În accepţiune restrânsă, investiţiile reprezintă un adaos la capitalul sau la patrimoniul personal existent, rezultat din folosirea unei părţi a economiilor obţinute din activitatea perioadei respective, indiferent dacă se referă la elemente de capital fix sau circulant, la capitalul lichid sau la bunurile aflate în proprietate.

Investiţiile imobiliare sunt tratate în IAS 40, intrat în vigoare la 1 ianuarie 2001 şi înlocuieşte IAS 25 "Contabilitatea investiţiilor financiare", standard ce acoperea investiţiile imobilare, mărfuri şi active corporale (utilaje de recoltat, etc).

Standardul a fost elaborat cu intenţia de a fi aplicat elementelor care prezintă o importanţă semnificativă pentru o întreprindere şi permite acestora să aleagă între un model bazat pe valoarea justă şi un model bazat pe cost

Obiectivul urmărit este acela de a descrie tratamentul contabil aplicabil investiţiilor imobiliare, precum şi modul de prezentare a acestora în situaţiile financiare, atât din punctul de vedere al modelului bazat pe valoarea justă cât şi al modelului bazat pe cost.

La întrebarea de ce a fost nevoie de un alt standard pe lângă IAS 16 "Imobilizări corporale", putem răspunde cu următoarele argumente: necesitatea unui standard separat este generată de caracteristicile specifice ale investiţiilor imobiliare şi cele ale proprietăţilor imobiliare utilizate de proprietar şi informaţiile despre valoarea justă a investiţiilor imobiliare prezintă importanţă pentru utilizatorii situaţiilor financiare.

Investiţiile imobiliare sunt acele proprietăţi imobiliare, deţinute de proprietar sau de către locatar în baza unui contract de leasing pentru a le închiria sau pentru a beneficia de pe urma creşterii lor în valoare

Astfel, investiţiile imobiliare nu se pot confunda cu imobilizările corporale care sunt utilizate în producţia de bunuri, prestarea de servicii, în scopuri administrativ sau care pot fi vândute pe parcursul desfăşurării normale a activităţii.

Investiţiile imobiliare se recunosc ca active numai atunci când sunt îndeplinite cele două criterii, respectiv probabilitatea creării de beneficii economice viitoare şi costul acesteia să poată fi evaluat în mod rezonabil.

Standardul clarifică faptul că, dacă un drept de proprietate deţinut în cadrul unui contract de leasing este clasificat ca şi investiţie, atunci modelul valorii juste se referă la acel drept şi nu la bunul în cauză.

Trebuie avută în vedere şi relaţia distinctă dintre investiţie şi economisire. Economisirea poate fi definită mai curând ca un simplu consum amânat, în timp ce, investiţia reprezintă de fapt un consum sacrificat în prezent în intenţia obţinerii unui consum viitor mai mare. Investiţia mai are în plus şi un caracter real, în sensul că ea poate determina creşterea în viitor a producţiei naţionale.

Lucrarea de faţă este structurată după cum urmează.

În Capitolul I întâlnim caracteristicile generale şi criteriile de recunoaştere ale investiţiilor imobiliare, tipurile de investiţii imobiliare şi deosebiri între cele trei Standarde IAS 40 "Investiţii imobiliare", IAS 2 "Stocuri" şi IAS 16 "Imobilizări corporale", precum şi schema de încadrare, care rezumă modul de aplicare a Standardelor Internaţionale de Contabilitate diferitelor categorii de proprietăţi imobiliare.

Capitolul II şi Capitolul III conţin partea teoretică în ceea ce priveşte evaluarea( la recunoaştere şi după recunoaştere) şi modelele utilizate în tratamentul contabil al investiţiilor imobiliare, şi se pune accent pe Modelul valorii juste şi Modelul bazat pe cost. Şi în Capitolul IV întâlnim parte teoretică, referitoare la transferul şi cedările investiţiilor imobiliare şi la prezentarea informaţiilor în situaţiile financiare.

Ultimul capitol tratează investiţiile imobiliare, atât din punctul de vedere al Modelului bazat pe valoarea justă cât şi al Modelului bazat pe cost, precum şi prezentarea în situaţiile financiare a sumelor rezultate în urma calculelor efectuate.