Analiza și previziunea pieței valorilor imobiliare

INTRODUCERE

Fiecare sector al economiei are rolul său în circuitul financiar, prin natura produselor și activităților, rata valorii adăugate și avantajul competitiv, mai ales în condițiile în care fără acea componentă financiară, economia în ansamblul său ar avea de suferit, nu numai un segment al ei. În aceste condiții, apreciem că piața imobiliară din România ocupă un loc fundamental în economia autohtonă, prin caracteristicile pe care le prezintă, prin nivelul indicatorilor săi și prin ponderile pe care rezultatele obținute în sectorul imobiliar le ocupă în valorile indicatorilor macroeconomici la nivel de țară. Așadar, sectorul imobiliar are un rol determinant în economie, lucru demonstrat prin evoluția diverșilor indicatori financiari sau din domeniul imobiliar.

În condițiile în care prezintă un număr uriaș de entități / indivizi implicați şi un volum enorm de tranzacţii (atât ca număr, cât şi ca valoare), piaţa imobiliară poate fi apreciată drept un complex economic greu de descris în totalitatea sa, mereu în schimbare și acordat la un cadru instituțional specific.

Tema aleasă este justificată prin actualitatea deosebită, în sensul în care, după nevoile fizice ale individului, nevoia de a avea o locuință este primordială. În orice loc, cu orice situație materială și la orice vârstă, nevoia unei locuințe este imperioasă. Suntem provocați prin cercetarea de față să analiză locul pieței rezidențiale în piața imobiliară în sine și rolul pieței imobiliare în ansamblul său. Ca și ipoteze, vrem să vedem în ce măsură în perioada actuală, considerată una post-criză, segmentul pieței locuințelor și-a revenit, odată cu reluarea creșterii economice, ce-i drept lente, în unele sectoare ale economiei.

Conceptele principale de la care pleacă această cercetare se referă la piața imobiliară, segmentul rezidențial, proprietate imobiliară, tranzacție imobiliară, credit imobiliar, programe imobiliare.

În literatura de specialitate, proprietatea imobiliară presupune terenul aferent, cumulul de bunuri care în mod evident fac corp comun cu acesta, dar și şi toate elementele care sunt legate de acesta, ca de exemplu clădirile anexe şi amenajările terenului. Proprietatea imobiliară este elementul cheie al pieței imobiliare, care prezintă numeroase caracteristici. Bunurile de pe această piață sunt deci, speciale, față de bunurile produse pe alte piețe, pentru că, de exemplu, nu pot fi transportate sau presupun întotdeauna încă un bun: terenul de sub proprietăți. Piaţa proprietăţilor imobiliare se traduce prin două pieţe diferite: piaţa pentru spaţii fizice şi piaţa pentru active financiare.

Piaţa imobiliară semnifică cumulul tranzacţiilor care susțin drepturi de proprietate sau de uzufruct asupra terenurilor şi amplasamentelor. Această piață poate fi de mai multe tipuri, împărțită pe segmente: comercială, spații birouri, industrială, rezidențială, terenuri etc. Fiecare dintre aceste tipuri de piețe vine cu propriile caracteristici și contribuie la evoluție de ansamblu a pieței imobiliare. Caracteristicile proprii fiecărui segment face din aceste piețe unele de sine stătătoare.

Tranzacţia imobiliară semnifică, transferul permanent sau temporar al unui drept de la o entitate / individ la altul / alta, cu prețul unei recompense care, în mod comun, se traduce printr-o sumă de bani. Piața imobiliară există practic, tocmai prin tranzacțiile care se efectuează.

Problema de analizat din această cercetare face referire la situația actuală a pieței imobiliare din România, mai ales piața rezidențială, cu studiu de caz pe orașul Iași.

Încercăm prin această cercetare să raspundem la o serie de întrebări: cum a evoluat piața imobiliară și mai ales segmentul rezidențial în periada recentă? În ce aspecte piața imobiliară / rezidențială a fost afectată de criza financiară? Care sunt cele mai importante caracteristici și particularități ale pieței imobiliare din țara noastră? Care este situația segmentului imobiliar din România comparativ cu alte state europene? Ce arată analizele efectuate pe segmentele pieței imobiliare, ca evoluții și tendințe? Care sunt perspectivele pieței rezidențiale autohtone?

Ipoteza principală pe care încercîm să o verificăm este aceea dacă piața rezidențială și-a revenit pe un trend ascendent în țara noastră, în urma crizei imobiliare recente. Pentru aceasta, am realizat o analiză concretă pe orașul Iași. Am ales orașul Iași pentru că reprezintă unul din polii imobiliari importanți ai României, cu aspecte caracteristice segmentului imobiliar.

Metoda de cercetare aleasă este chestionarul, pentru că acesta optimizează acurateţea studiului de piaţă și arată din punctul de vedere al cumpărătorului cererea pentru un anumit tip de proprietate, în anumite condiții.

Chestionarul aplicat urmărește să evalueze măsura în care, în contextul actual de revenire lentă a pieței imobiliare din Iași, inclusiv segmentul rezidențial, este posibilă achiziționarea unei locuințe de către ieșenii cu vârsta cuprinsă între 18 și 40 de ani. Interesul cade mai mult spre măsura în care ieșenii vor apela la un credit imobiliar, poate chiar programul Noua Casă, în vederea schimbării locuinței sau achiziționării uneia noi.

Rezultatele cercetării arată că pentru un tânăr din Iași este destul de dificil procesul prin care acesta își poate achiziționa o locuință proprie. Raporturile inadecvate dintre salarii și prețurile locuințelor, nesiguranța locurilor de muncă, dobânzile mari și nivelul de trai, în general, redus, sunt elementele care s-au evidențiat în acest studiu.

Deși cifrele arată că la nivel de Iași, piața imobiliară rezidențială a început să-și revină într-un ritm lent, ce-i drept, totuși studiile arată că mai este nevoie de timp, creștere economică, restabilire a încrederii în economie, înainte ca ieșenii să îndraznească mai mult să-și cumpere propriile locuințe. Aceste deziderente nu pot fi atinse decât printr-un bun management la nivel de individ, de regiune dar și de societate. Astfel, se poate ajunge la o redresare și mai rapidă a pieței locuințelor ieșene, corelat cu prudență maximă în comportamentul de creditare ipotecară. În urma cercetărilor efectuate, apreciem că tendința principală, pe termen mediu și lung a pieței imobiliare este de a reveni la stadiul de echilibru, când fiecare entitate implicată se va putea orienta mai ușor pe piață.