Procedura de Obținere a Daunelor Cominatorii în Drept Civil și Contencios Administrativ

Capitolul I. DAUNE COMINATORII

1.1.Contract de leasing imobiliar, cu clauză irevocabilă de vânzare-cumpărare contractuală.

Contractul de leasing imobiliar este acel contract prin care o parte, denumită locator, se obligă să confere celeilalte părţi, denumită utilizator, folosinţa şi posesia unui bun mobil sau imobil în scopul exploatării sale comerciale sau pentru consumul final, cu dreptul recunoscut utilizatorului de a opta, până la sfârşitul perioadei de leasing, pentru achiziţionarea sau restituirea bunului, ori prelungirea contractului.Contractul de leasing imobiliar, cu clauză irevocabilă de vânzare-cumpărare reprezintă un contract prin care o societate comercială denumită locator, acordă unei alte persoane, denumită utilizator, pe o perioadă determinată de posesie şi de folosinţă asupra unui activ, urmând ca la sfârşitul perioadei de leasing, utilizatorul să cumpere activul.La terminarea contractului de leasing imobiliar şi sub condiţia îndeplinirii de către utilizator a obligaţiilor asumate, părţile trebuie să procedeze la îndeplinirea formalităţilor necesare transferului de proprietate asupra bunului, obiect al contractului.Încheierea contractului de vânzare-cumpărare a bunului este pentru locator o obligaţie legală, contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare reprezentând temeiul obligaţiei de a face, respectiv de a încheia contract de vânzare-cumpărare .Contractul de leasing imobiliar, conform prevederilor prevăzute de ordonanţa de urgenţă , permite includerea clauzei irevocabile de vânzare şi în lipsa unei clauze privind valoarea reziduală.

1.În condiţiile în care utilizatorul şi-a îndeplinit obligaţia de plată a redevenţei în condiţiile stabilite în contract, proprietarul nu poate invoca propria culpă, dacă nu a luat măsuri pentru obţinerea documentaţiei necesare perfectării vânzării, pentru a obţine exonerarea de răspundere civilă.

2.Pentru executarea în natură a unei obligaţii personale, nesusceptibile de a fi executată silit, pot fi acordate daune cominatorii, pe calea dreptului comun, chiar dacă nu au fost prevăzute în contract.

Prin sentinţa comercială nr.8089 din 13 iunie 2002 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a-VI-a comercială, a fost admisă cererea, formulată de reclamanta, SC. A SRL împotriva pârâtei, SC. B SA Bucureşti; a fost obligată pârâta să încheie contract de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru imobilul situat în Bucureşti, sub sancţiunea plăţii de daune cominatorii de 100 ron/zi de întârziere.Pentru a hotărî astfel, instanţa a avut în vedere materialul probator administrat, prin prisma susţinerilor părţilor.

Împotriva hotărârii, a declarat recurs pârâta, care a susţinut în principal, că nu a refuzat încheierea contractului de vânzare-cumpărare, ci numai a întârziat încheierea acestui act, din cauza faptului că organele statului au refuzat emiterea actelor necesare intabulării imobilelor.De asemenea, pârâta a arătat că reclamanta cunoştea situaţia juridică a imobilului la data negocierii leasingului imobiliar şi a acceptat contractual cu imperfecţiunea actelor, ce le deţinea pârâta la aceea dată, beneficiind de condiţiile presingului făcut de foştii salariaţi ai societăţii, care au determinat F.P.S să încheie aceste contracte la o dată când activele nu erau pregătite pentru fi scoase la vânzare prin leasing.Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a-V-a comercială, prin decizia nr.1368 din 6 noiembrie 2002, a apreciat recursul ca nefondat, pentru considerentele ce vor fi expus în continuare.La data 27 iulie 2010, părţile au încheiat un contract de leasing imobiliar, cu clauză irevocabilă pentru spaţiul comercial în suprafaţa de 83.93 mp, situat în Bucureşti.Reclamanta şi-a îndeplinit întocmai obligaţiile contractuale, iar pârâta nu a luat măsuri din timp, pentru a obţine documentele în scopul vânzării imobiliare.De altfel, însuşi pârâta, inclusiv prin motivele de recurs, recunoaşte acest lucru şi fiind propria culpă, nu o poate câştiga pentru invocarea unui drept.

Daunele cominatorii nu sunt prevăzute în contract, la răspunderea contractuală, ci numai daunele-interese.Pârâta consideră că nu poate fi obligată nici la plata daunelor-interese, întrucât organisme ale statului împiedică vânzarea şi această întârziere nu este rezultatul refuzului său.De asemenea, Curtea a constatat că, în speţă fiind vorba de o “obligaţie de a face”, se pot acorda daune cominatorii, potrivit dreptului comun în materie, şi nu în conformitate cu clauzele contractuale, în condiţiile în care sentinţa civilă pronunţată nu poate fi pusă în executare, prin executori judecătoreşti.În consecinţă, Curtea a constatat că, instanţa de fond a reţinut o situaţie de fapt corectă, în baza materialului probator, aplicând dispoziţiile legale incidente , astfel încât a respins recursul reclamantei, ca nefondat.